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今回のご相談内容はこちら。

このような民泊開業支援相談が最近増加しています。
これまでの中古住宅活用法は、仲介業者に依頼して入居者を募集し、賃貸物件とするほかの選択肢がありませんでした。
しかし、2018年から施行された「住宅宿泊事業法」（民泊新法）によって、民泊開業・運用という新たな選択肢が注目を集めています。 全国的にも空き家問題は深刻化しており、空き家の活用に関心を持たれる方は少なくありません。

民泊を開業したい！夢を叶える「住宅宿泊事業法」とは？

どんな住宅でも民泊…つまり、「住宅宿泊事業」を行う物件としての適性があるわけではありません。
いくつかの要件をクリアする必要があります。大きなポイントは以下の二つです。

• 住宅が民泊として開業するのに、法的に問題のない物件であること。
• 物件がゲスト（民泊の利用者）にとって魅力的な物件であること。

ここで「民泊の種別の違いと特徴」を見ていきましょう。
民泊には「住宅宿泊事業法（民泊新法）における民泊」「旅館業法における民泊」「国家戦略特区における民泊」の３種類があります。 今回のお客様が運営する民泊は、「住宅宿泊事業法（民泊新法）における民泊」にあたります。

民泊の種別の違いと特徴

	住宅宿泊事業法 （民泊新法）	旅館業法 （簡易宿所）	国家戦略特区法 （特区民泊）
所管省庁	国土交通省 厚生労働省 観光庁	厚生労働省	内閣府 （厚生労働省）
許認可等	届出	許可	認定
住専地域での営業	可能 条例により制限されている場合あり	不可	可能
営業日数の制限	年間提供日数180日以内 （条例で実施期間の制限が可能）	制限なし	2泊3日以上の 滞在が条件
宿泊者名簿の作成・保存義務	あり	あり	あり
玄関帳場の設置義務	なし	なし	なし
最低床面積、最低床面積の確保	最低床面積あり （3.3㎡/人）	最低床面積あり	原則25㎡以上/室
衛生措置	換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供
非常用照明等の安全確保の措置義務	あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要	あり	あり （6泊7日以上の滞在期間の施設の場合は不要）
消防用設備等の設置	あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要	あり	あり
近隣住民とのトラブル防止措置	必要（宿泊者への説明義務、苦情対応の義務）	不要	不要
不在時の管理業者への委託業務	規定あり	規定なし	規定なし
立地規制	なし（住宅扱い）	あり	区域計画に定める

住宅宿泊事業を実施することができる「住宅」は「人の居住の用に供されていると認められる家屋」と定義されています。
「住宅」とみなされるには、以下のような設備要件と居住要件を満たさなければいけません。

設備要件について

届出を行う住宅に「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の４つの設備が設けられている必要があります。

居住要件について

届出を行う家屋が次のいずれかに該当している必要があります。

1. 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
2. 入居者の募集が行われている家屋
3. 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

①は、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋のことをいいます。
「生活が継続して営まれている」とは、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しません。

②は、住宅宿泊事業を行っている間、分譲（売却）又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋です。

③は、生活の本拠としては使用されていないが、所有者等によって随時居住利用されている家屋です。 居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。

今回はここまで。次回は民泊運営において主要な2つのカテゴリー「家主居住型or不在型」のメリット・デメリットなどをご紹介いたします。

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