【不動産コンサル事例 vol.08】売買額の折り合いがつかない!長期戦の不動産
2024.08.02

お客様より実際にサンジミアーノにいただいた相談事を、どのように解決するのか?様々な事例をご紹介します。
今回のご相談内容はこちら。
売買額の折り合いがつかない!長期戦の不動産
お客様(売主様)
とある土地を売りたいのですが、買主様方と売買額の折り合いがつかず、破談を繰り返していまして。
場所は悪くないと思うし、広い土地なので様々な用途に対応できるいい土地だと思うんですが……。
お客様が売却を希望されているのは、50年以上稼働していた繊維工場の跡地。
対象土地は合わせて約1000坪という一団の土地です。
物件の立地条件も良いし、広くて様々な用途に使うことができる土地ですね。 ただ物件には問題もあって、現在の希望売買価格で買い手がつくか……。
サンジミアーノ
一団の土地とは
「一団の土地」とは、権利を取得する人が、一連の計画の中で、一体的に利用することが想定される、ひとまとまりの土地のことです。
例えば、市街化区域内にある以下のような配置のA、B、C、D地を購入した場合、一団の土地と判断されます。

個々の面積は狭くても、全体としては法定面積以上となるため、事後届出が必要となります。
また、事後届出は契約毎に必要となります。売主であるA、B、C、Dとそれぞれ別々に契約書を交わしていた場合は4つの届出が必要となります。
一団の土地とみなされる判断基準は、次の3つの要件のすべてを満たすこととされます。
- 【主体の同一性】 権利所得者が同一主体であること。
- 【物理的一体性】 対象となる土地が接しており、ひとまとまりとなっているなど、物理的な一体性を有していること。このとき、道路や河川により対象の土地が分断されている場合であって も、物理的な一体性を有すると認定することができる。
- 【計画的一貫性】 二つ以上の土地売買等の契約が一連の計画のもとに、その時期、目的等について密接な関連をもって締結されていること。
閑話休題。
今回お客様が売却を希望される土地の用途地域は、「準工業地域」。
「準工業地域」は、主に環境悪化の恐れのない、住宅や商店など多様な用途の建物が建てられる用途地域です。
住居系開発にも、物流拠点や工場にも適しているということで、営業開始とともに、たくさんの引き合いと内覧依頼をお受けすることができました。
しかし……。
買主希望者様
内覧させていただきありがとうございます。
ですが、今回の購入は見送らせてください。
お客様(売主様)
そうですか……。
うーん、また内覧しただけで帰ってしまったな。
やはり、建物や内部に残されている残置物がネックになっているのでしょうね。
サンジミアーノ
対象物件である既存の中古建物(元繊維工場)内には、大型の工業機械が残置されており、土地購入後にそれらの撤去・解体費用がさらにかさむことを考えて、買主様の想定する買付価格が、売主の希望する売買価格と乖離してしまうのです。
お客様(売主様)
こちらとしては工場建物の解体や大型機械の撤去は、買主様自身で行って欲しいんです。
その費用を捻出するのはとても…。
お気持ちはもちろんですが、買主様自身が購入後に撤去・解体を行うとなると、本来の用途に至るまでに予算も時間も余計にかかることになります。
躊躇されてしまう買主様のお気持ちも、よくわかります…。
サンジミアーノ
お客様(売主様)
確かにそれは…大幅な値下げも検討してみた方がいいでしょうか…?
必要以上に値を下げるわけにもいきません。お客様の希望額に可能な限り近付けるよう、売買額の折り合いをつけていきましょう。
サンジミアーノ
売主・買主、双方にご事情があり、また不動産にも特徴や利点・欠点があります。
個々の事情により、正当な売買価格がなかなか決まらないことも多くあります。
経験と知識、現在の情報や状況を正確に見定められる第三者として、不動産のプロを頼っていただければ幸いです。
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